要提高專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的市場(chǎng)盈利必須要先改變傳統市場(chǎng)租金模式，那就必須要提高專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的單位坪效。要提高單位坪效的最直接方法就是通過(guò)合理的業(yè)態(tài)編配來(lái)引導更高級的業(yè)態(tài)進(jìn)駐專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。以前的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)多是批零結合的市場(chǎng)類(lèi)型，而且更多功能在于批發(fā)功能，所以以前只要按照商品類(lèi)別“劃行歸市”后并不需要進(jìn)行額外的業(yè)態(tài)編配，而如今的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)很多已經(jīng)從批發(fā)功能轉向零售功能，尤其是市中心的一些區域型的銷(xiāo)地市場(chǎng)很多都成為了零售體驗型市場(chǎng)、展貿型市場(chǎng)、倉儲型市場(chǎng)等。這樣的市場(chǎng)除了需要具備傳統的檔口式的鋪面外，也需要有像會(huì )展、商務(wù)洽談、倉儲、物流、電商、商務(wù)配套（辦公、餐飲、休閑、娛樂(lè )等）等多種業(yè)態(tài)與之相配套，這就是【鄭眼觀(guān)商】提出專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)也需要業(yè)態(tài)編配的出發(fā)點(diǎn)。

專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)可能包含的典型業(yè)態(tài)有哪些呢？

1、批發(fā)零售業(yè)態(tài)。批發(fā)和零售是專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)普遍存在的兩種模式，對于不同的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)批發(fā)和零售在市場(chǎng)中所占的比重并不相同，有些市場(chǎng)純粹按劃行歸市進(jìn)行劃分后，造成批發(fā)商戶(hù)和零售商戶(hù)之間交叉并存，而且有些市場(chǎng)的“劃行歸市”并不徹底，造成消費者進(jìn)行消費選擇時(shí)很難進(jìn)行選。

2、市場(chǎng)會(huì )展業(yè)態(tài)。當下的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)除了需要去參加每年集中式的規模型采購展會(huì )之外，在市場(chǎng)內部也需要有服務(wù)于某些品牌商戶(hù)的會(huì )展功能，比如廣州的白馬市場(chǎng)很早就在市場(chǎng)中設立了供商戶(hù)展示走秀的T臺，再如南潯建材市場(chǎng)在市場(chǎng)中也設立有整裝家居的體驗館，這些都是市場(chǎng)中進(jìn)行會(huì )展業(yè)態(tài)的典型實(shí)例。

3、市場(chǎng)倉儲業(yè)態(tài)。傳統專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)更多采用的是所謂的“前店后廠(chǎng)”模式，也就是說(shuō)商鋪只是樣品的展示，而倉儲功能往往在市場(chǎng)之外。尤其是像建材、陶瓷、家具等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，倉儲功能一直在市場(chǎng)之外解決，這也發(fā)展出了很多的倉儲型市場(chǎng)。但不可否認的是倉儲作為專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的一種業(yè)態(tài)需要始終是存在的，而如果市場(chǎng)本身可以通過(guò)合理的空間布局解決這一問(wèn)題企不是更好。當然，每個(gè)市場(chǎng)的空間結構和模式不同，在進(jìn)行業(yè)態(tài)編配時(shí)存在著(zhù)選擇與否的問(wèn)題并不奇怪。

4、市場(chǎng)物流業(yè)態(tài)。物流功能一直以來(lái)是市場(chǎng)的必要功能配置，但作為業(yè)態(tài)規劃在傳統專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的規劃建設中卻明顯缺失，由于傳統市場(chǎng)對容積率、建安成本等的過(guò)分追求，往往造成市場(chǎng)是專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，物流卻是馬路物流，即使部分大型市場(chǎng)在配置物流功能時(shí)也只是考慮了停車(chē)場(chǎng)站的需求，而沒(méi)有考慮規模、收益、運營(yíng)的一致性，有些市場(chǎng)交易區與市場(chǎng)物流區之間的劃分明顯存在缺陷。

5、市場(chǎng)電商業(yè)態(tài)。電子商務(wù)已經(jīng)成為擴大市場(chǎng)輻射區域，做大市場(chǎng)交易增量的有效手段。而對電子商務(wù)業(yè)態(tài)如何與專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的有機融合是解決這一問(wèn)題的關(guān)鍵，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)+互聯(lián)網(wǎng)并不一定需要開(kāi)發(fā)電商平臺，而更多的需要從電商業(yè)態(tài)的合理引入和電商功能的有機整合進(jìn)行規劃設計。比如針對市場(chǎng)商戶(hù)理念陣舊，不會(huì )運營(yíng)電子商務(wù)的現象，就要適度的引入電商代運營(yíng)業(yè)態(tài)，從而替代商戶(hù)的電商運營(yíng)；針對市場(chǎng)商品包裝不符合電商消費需求的特點(diǎn)，就要適度引入電商產(chǎn)品包裝、設計、攝影等業(yè)態(tài)，從而形成有效補充。

6、商務(wù)配套業(yè)態(tài)。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)從獨立的商業(yè)項目發(fā)展成為一種商業(yè)綜合體項目，而作為商業(yè)綜合體就勢必需要有一定的商務(wù)配套功能進(jìn)行組合。比如專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)與汽運中心的組合，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)與商務(wù)酒店的組合、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)與餐飲、休閑、娛樂(lè )等消費的組合。

以上六種業(yè)態(tài)只是典型的常規業(yè)態(tài)，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)還存在很多比如行政服務(wù)、質(zhì)量檢驗、金融服務(wù)等不一而足。

那專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的業(yè)態(tài)編配應該堅持什么原則呢？

【鄭眼觀(guān)商】將在城市綜合體中創(chuàng )立的“鄭氏黃金分割”進(jìn)行改造后，引入到專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的業(yè)態(tài)編配中（城市綜合體的“鄭氏黃金分割”隨后專(zhuān)門(mén)文章介紹）引入到專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)中，獨創(chuàng )了“鄭氏鉆石分割”。

原則一：業(yè)態(tài)功能要全。

專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的業(yè)態(tài)最好是保持齊整，完備，也就是不要使專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)生短板的業(yè)態(tài)，如果可能的話(huà)市場(chǎng)中最好能夠提供完整的產(chǎn)業(yè)鏈上下游業(yè)態(tài)。

原則二：四梁八柱要穩。

專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的六大主力業(yè)態(tài)和六大輔助業(yè)態(tài)（未列出）共同構成了專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的四梁八柱，而這四梁八柱是使得專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)能否持續有效運營(yíng)的關(guān)鍵，只要組合好專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的六大主流業(yè)態(tài)，四梁八柱就算站穩了，也就不會(huì )離主線(xiàn)脫離太遠。

原則三：商業(yè)動(dòng)線(xiàn)要正。

在進(jìn)行商業(yè)動(dòng)線(xiàn)設計時(shí)應該堅持越簡(jiǎn)單越好的原則，而不是越復雜越好。因此，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的業(yè)態(tài)編配不應該引起客戶(hù)動(dòng)線(xiàn)上的不適應，如果可以按照交易流程或是劃行規市的采購客戶(hù)分類(lèi)進(jìn)行業(yè)態(tài)編配，就可以避免出現一些老客戶(hù)多、重復采購頻次高、客單價(jià)高的業(yè)態(tài)出現在主動(dòng)線(xiàn)上，而一些新客戶(hù)多、采購頻次低、客單價(jià)低的業(yè)態(tài)出現在副動(dòng)線(xiàn)上的情況。當然這一原則也并不是一成不變的，需要根據市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)特色和空間特點(diǎn)進(jìn)行合理配置。

原則四：空間利用合理。

傳統的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)在進(jìn)行空間規劃時(shí)，恨不得將空間利用到最大，這往往會(huì )造成專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)通道過(guò)窄，氣氛不好營(yíng)造，檔次感差的問(wèn)題。就像中國的國畫(huà)一樣，留白是業(yè)態(tài)編配中的關(guān)鍵，如何在各個(gè)業(yè)態(tài)之間有效的轉接承載，是專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)業(yè)態(tài)編配的關(guān)鍵。

原則五：預期收益合理。

專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的主要預期收益就是租金收益，雖然當前我們提倡專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)要轉變盈利模式，從傳統的租金式盈利模式向服務(wù)式盈利模式轉型，但畢竟大多數專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)實(shí)際做起來(lái)并不容易實(shí)現。因此，在進(jìn)行業(yè)態(tài)編配時(shí)必須充分考慮專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的合理收益預期，有些業(yè)態(tài)是用來(lái)?yè)螆?chǎng)面的，有些業(yè)態(tài)是用來(lái)賺錢(qián)的，有些業(yè)態(tài)是用來(lái)做配套的，有些業(yè)態(tài)是用來(lái)創(chuàng )新的，只有從各種不同的角度對預期進(jìn)行合理搭配，才能做到有的放矢。

原則六：長(cháng)期短期均衡。

專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的長(cháng)期運營(yíng)和短期開(kāi)業(yè)之間往往是一對矛盾，尤其是一些新建項目，在面臨著(zhù)開(kāi)業(yè)壓力時(shí)往往會(huì )采用高價(jià)回租、降價(jià)賣(mài)鋪的模式快速回收資金。但當前的商業(yè)投資氛圍與幾年前已經(jīng)發(fā)生了根本性轉變，大多數專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商都有自持比例的限制，即使將商鋪快速賣(mài)掉脫手，仍面臨著(zhù)來(lái)自政府部門(mén)持續經(jīng)營(yíng)的壓力，所以與其以傷害項目為代價(jià)進(jìn)行回籠資金，到不如通過(guò)合理的業(yè)態(tài)編配，真正從商業(yè)的角度上將項目運營(yíng)起來(lái)。

     專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的業(yè)態(tài)編配和物業(yè)改造一樣也不能一概而論，【鄭眼觀(guān)商】這里只簡(jiǎn)單梳理一下幾個(gè)可供專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)考慮的業(yè)態(tài)編配的重點(diǎn)方向。

從市場(chǎng)類(lèi)型的角度來(lái)看：

一是產(chǎn)地型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)：應該著(zhù)重加強會(huì )展業(yè)態(tài)、倉儲物流業(yè)態(tài)、輔助電商業(yè)態(tài)的重點(diǎn)補充。

二是銷(xiāo)地型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)：應該著(zhù)重加強商務(wù)配套類(lèi)業(yè)態(tài)、輔助電商業(yè)態(tài)的重點(diǎn)補充。

從市場(chǎng)區域位置的角度來(lái)看：

一是城市中心的市場(chǎng)：應該著(zhù)重加強零售體驗類(lèi)業(yè)態(tài)、商務(wù)配套類(lèi)業(yè)態(tài)、金融服務(wù)、電商、創(chuàng )業(yè)孵化等業(yè)態(tài)。

二是城效區域型市場(chǎng)：應該著(zhù)重加強會(huì )展業(yè)態(tài)、倉儲物流業(yè)態(tài)、辦公商輔業(yè)態(tài)等。

從市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式上來(lái)看：

一是批發(fā)型市場(chǎng)：應該著(zhù)重加強會(huì )展業(yè)態(tài)、倉儲物流業(yè)態(tài)、電商運營(yíng)業(yè)態(tài)、辦公商輔業(yè)態(tài)。

二是零售型市場(chǎng)：應該著(zhù)重加強商輔消費類(lèi)業(yè)態(tài)、休閑娛樂(lè )業(yè)態(tài)。

鄭紅崗，管理學(xué)博士，浙江現代商貿發(fā)展研究院特聘研究員、浙江省電子商務(wù)研究院研究員、浙江工商大學(xué)現代商貿研究中心特聘研究員。