國大城市廣場(chǎng)廣場(chǎng)總面積達15萬(wàn)平方米，容納6萬(wàn)平方米購物中心（地下2樓到地上10樓）、3萬(wàn)平方米精品寫(xiě)字樓和4萬(wàn)平方米的雷迪森五星級酒店。國大城市廣場(chǎng)作為杭州核心地段的核心商業(yè)，項目最不缺少的就是人流和注意力。

核心地段帶來(lái)的除了人流外，還有交通的不便。本次考察中我沒(méi)有開(kāi)車(chē)，所以并未實(shí)際按照引導進(jìn)入國大的地下三四樓停車(chē)場(chǎng)，后續分析中，暫時(shí)略過(guò)此項分析---說(shuō)實(shí)話(huà)我沒(méi)找到是從哪邊進(jìn)的，原來(lái)可以從體育場(chǎng)路上進(jìn)的口子好像被關(guān)掉了，現在唯一的停車(chē)場(chǎng)入口應該就是在延安路右轉后再右轉進(jìn)小弄堂的這一個(gè)口子。對于開(kāi)車(chē)一族來(lái)講，肯定不能算方便，當然好在杭州的小資一族們都很清楚，如果到延安路上逛街的話(huà)最好是打車(chē)或是坐公交車(chē)。

雖然國大項目也實(shí)現了無(wú)縫與地鐵系統對接，但由于實(shí)際的步行距離較遠，并不象上海、香港的幾個(gè)地鐵上蓋商業(yè)項目一樣，有著(zhù)巨大的想象空間，在杭州這個(gè)小一線(xiàn)城市來(lái)講，這樣的項目結構稍微有些超前了。

欄主進(jìn)入商場(chǎng)最直觀(guān)的感受是：沒(méi)有感覺(jué)，如果說(shuō)空間結構上杭州的哪個(gè)項目讓人失望，我只能選這個(gè)了，沒(méi)有之一。

因為欄主實(shí)際上并不是很懂“現代人的趣味生活”這個(gè)定位，所以我是抱著(zhù)興沖沖的態(tài)度跑到國大來(lái)感受的----但是在空間上欄主失望了，國大給我看的除了電梯，就是柱子，除了柱子就是電梯，實(shí)在是沒(méi)有一點(diǎn)購物中心的空間感。

如果你想感受世界電梯的發(fā)展結晶，請到國大來(lái)。如果你想感受大柱子最多的購物中心，請到國大來(lái)。

這可真不是【鄭眼觀(guān)商】故意挑剔，也不是故意吐槽，只是無(wú)論是從購物中心的空間利用率來(lái)講，還是得房率，可見(jiàn)面，顧客感受等多個(gè)方面來(lái)講，我都不知道國大為何要如此設計他的空間。

國大城市廣場(chǎng)商業(yè)的可用面積實(shí)際上很小，按道理在這樣的可用面積中應該是盡最大可能的減少公眾設施，降低公攤帶來(lái)的面積縮水，并且盡量的做出大平層的感覺(jué)。而現在的國大城市廣場(chǎng)在空間設計上卻延用了普遍采用的中庭式設計風(fēng)格，為了追求有中庭的感覺(jué)，用兩組扶梯組成的V字形電梯一直延伸向上，不管你是抬頭還是低頭，你肯定和我感覺(jué)一樣就是一個(gè)“水管子”，而不是“中庭”。如果說(shuō)扶梯是必不可少的，那您也沒(méi)必要在中庭中再放一組觀(guān)光梯了吧？出乎【鄭眼觀(guān)商】意料的是，人家還就真真的在中庭又放了一組觀(guān)光電梯，坐在電梯里看電梯真的有那么好玩嗎？另外，在四周，為了高樓層的寫(xiě)字樓和酒店服務(wù)，至少還有8組直梯--還沒(méi)算藏著(zhù)的貨梯。

另外，為了托起這個(gè)“管子式的中庭”，需要一圈的柱子作為建筑支撐，而這一圈柱子成了第一個(gè)“景觀(guān)”----擋在所有門(mén)店前面，最影響視線(xiàn)的景觀(guān)。如果你從一樓抬頭向上看，保證你看不到二樓的門(mén)頭，就算你站在同一層樓層上，保證你也看不全三家店的店招和門(mén)面。這是為什么��！這個(gè)槽點(diǎn)，真的讓我無(wú)比失望，失望于這么優(yōu)質(zhì)項目資源的浪費。

從整個(gè)項目來(lái)看，單層的可用商業(yè)面積大約在1500方左右，而粗略估計浪費掉的公攤面積也不相上下。您肯定要說(shuō)，你也別站著(zhù)說(shuō)話(huà)不腰疼啊，你也給提些建議�！距嵮塾^(guān)商】認為，對于這樣單層面積較小的項目，不宜在中間硬生生開(kāi)出一個(gè)中庭，而更適合用大平層的方案來(lái)做，如果把觀(guān)光梯放到靠近延安路和體育場(chǎng)路的兩個(gè)交匯口，讓購物者可以感受身處核心商業(yè)的繁華，是不是更好？如果把入口的門(mén)廳加大，拉高，而不是現在這樣做細，做長(cháng)，是不是更好？！如果把那些自動(dòng)扶梯就成一組傳統寬大的上下扶梯（現在的扶梯窄的只有0.8m寬，只能容納一人站立，這可是為情侶緊緊抱著(zhù)創(chuàng )造了條件，但你讓那些同性或非情侶的一起逛街的人只能一前一后就有點(diǎn)說(shuō)不過(guò)去了�。�，而把中間那些柱子去掉，是不是空間感會(huì )更好，如果把中間那些配套的直梯換成臨街的觀(guān)光梯，是不是更好？是不是利用率更高，建筑成本更低？

如果說(shuō)空間結構上的失望，我只能選這個(gè)了，沒(méi)有之一。

還有這個(gè)大紅柱子到底有什么用，求大神解釋一下，難道就是為了丑丑的擋住我看美女的視線(xiàn)嗎？我的天��！

就像欄主在第一篇中分析的一樣：國大的業(yè)態(tài)定位由于太妄自菲薄，而失去了項目整體的競爭力。

從現在已經(jīng)開(kāi)業(yè)的業(yè)態(tài)來(lái)看，國大的差異化定位和差異化招商有些“用力過(guò)猛”了，用自己最不擅長(cháng)的去和敵人最擅長(cháng)的進(jìn)行PK，本身就是一種戰略性錯誤。為什么這樣說(shuō)呢？首先，十年前的杭州大家逛街只能到延安路一線(xiàn)，現在的杭州東南西北，高手林立，哪個(gè)區域性板塊沒(méi)有好的商業(yè)項目，要追求新奇特，就要付出代價(jià)，而與核心商圈來(lái)講那些邊緣區域的商業(yè)項目更能夠用低成本追求新奇特，這是其一。其二，國大的差異化應該是在延安路確定消費群體中追求差異化，而不應該和全杭州的項目PK差異化�，F在的商業(yè)沒(méi)有什么秘密可言，也沒(méi)有什么是唯一性可言。如果今天你開(kāi)業(yè)后某個(gè)業(yè)態(tài)很火或哪個(gè)品牌很熱，我敢保證不出一個(gè)月，我家門(mén)口的項目里一定也會(huì )有一家，你說(shuō)我還會(huì )來(lái)國大嗎？這就是現在的商業(yè)競爭，你不能追求與所有人不同，也不能與所有人相同，這是其二。

國大定位于“現代人的趣味生活”，或者更確切的說(shuō)更傾向于追求流行的年青人，于是我們在國大可以看到招商中最大限度的去掉知名品牌主力店，雖然項目的零售品牌很多，但我們很難區分哪家是主力店，沒(méi)有“四梁八柱”支撐的項目，其未來(lái)的生命力值得懷疑。而如此體量、如此地段的核心商業(yè)，如果只是靠入口處1-2樓宏圖三胞的黑科技體驗店、星巴克、Y3等品牌來(lái)做支撐，顯然是不夠的。

一些新業(yè)態(tài)或新品牌的引進(jìn)，確實(shí)有一定吸引力，但也很可能成為吐槽的槽點(diǎn)（比如：欄主當天中午就體驗了一下grean&health生活超市，不得不吐槽那份難吃的牛肉飯），對于項目中刻意打破傳統的按照樓層進(jìn)行業(yè)態(tài)配置的方法，而采用混搭融合式的業(yè)態(tài)和品牌搭配，欄主也并不看好（餐飲與服飾放在一起），或許欄主不懂“現代人的趣味生活”。還有就是幾個(gè)項目的樓層安排上，生活超市安排到4樓，西西弗書(shū)店安排到5樓，嬰童服飾和兒童教育放在6樓......真的好嗎？把書(shū)店放到一樓或負一樓會(huì )不會(huì )更好，把生活超市放到負一樓會(huì )不會(huì )更方便？悅覽樹(shù)放到一樓顯眼的位置做個(gè)24小時(shí)店是不是更期待。。。。。值得探討。

干癟的花菜，生硬的牛肉，發(fā)焦的米飯。。。。是我不懂生活，還是你們的生活不讓我懂。

以上觀(guān)點(diǎn)僅代表欄主一人之感受。

以上觀(guān)點(diǎn)與欄主所在單位、合作企業(yè)無(wú)關(guān)。

欄主衷心祝愿國大城市廣場(chǎng)項目開(kāi)業(yè)大吉，生意紅火。

欄主如有錯漏之處，敬請指出，一定立刻改正。

欄主推薦一個(gè)可參考項目：上海的興業(yè)太古匯

鄭紅崗，管理學(xué)博士，浙江現代商貿發(fā)展研究院特聘研究員、浙江省電子商務(wù)研究院研究員、浙江工商大學(xué)現代商貿研究中心特聘研究員。